Κατά το έτος 2023 επήλθαν σημαντικές νομοθετικές μεταβολές όσον αφορά στο καθεστώς μεταβίβασης ακινήτων από επαχθή αιτία, και δη τις φορολογικές και δηλωτικές υποχρεώσεις που ανακύπτουν για τα συμβαλλόμενα μέρη.
Η πιο πρόσφατη αλλαγή έλαβε χώρα με τον ν. 5073/2023, η έναρξη ισχύος του οποίου τοποθετείται στις 11/12/2023 (ημερομηνία δημοσίευσης ΦΕΚ).
Με τον εν λόγω νόμο καταργείται η χρήση μετρητών ως τρόπος εξόφλησης του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία και καθίσταται υποχρεωτική, με ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την εξόφληση του τιμήματος.
Συγκεκριμένα στο άρθρο 3 του ν. 5073/2023 (με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 20 του ν. 3842/2010) ορίζονται τα εξής:
- Κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
- Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.
- Μοναδική εξαίρεση στο νέο καθεστώς προβλέπεται για συμβόλαια που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του ν. 5073/2023 σε εκτέλεση προσυμφώνων, τα οποία είχαν συνταχθεί πριν από την έναρξη ισχύος αυτού, δηλαδή για συμβόλαια που συνάπτονται μετά τις 11/12/2023 σε εκτέλεση προσυμφώνων, τα οποία συντάχθηκαν πριν τις 11/12/2023.
- Παράλληλα, θεσπίζεται απαγόρευση της μεταγραφής συμβολαιογραφικού εγγράφου που έχει συνταχθεί κατά παράβαση της υποχρέωσης του συμβολαιογράφου να αναγράψει στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
Περαιτέρω, υπενθυμίζεται ότι με τον ν. 5036/2023, και ειδικότερα το Β΄ Κεφάλαιο αυτού, εισήχθησαν ρυθμίσεις, οι οποίες αποβλέπουν στη διευκόλυνση των μεταβιβάσεων περιουσίας και τον εκσυγχρονισμό της σχετικής διαδικασίας χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας.
Αναλυτικότερα, από την έναρξη εφαρμογής του εν λόγω νόμου στις 28/03/2023 (ημερομηνία δημοσίευσης ΦΕΚ) ισχύουν τα ακόλουθα:
- Oι τελευταίοι κύριοι ή ψιλοί κύριοι ή επικαρπωτές ή επιφανειούχοι ακινήτων απαλλάσσονται από την αλληλέγγυα με τον αρχικό υπόχρεο ευθύνη για την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ που βαρύνει το δικαίωμα που απέκτησαν από επαχθή αιτία, δηλαδή ο αγοραστής παύει να ευθύνεται αλληλεγγύως με τον πωλητή για την πληρωμή παλαιότερων οφειλών ΕΝΦΙΑ (άρθρο 15 του ν. 5036/2023, με το οποίο τροποποιήθηκε η παράγραφος 3 του άρθρου 50 του ν. 4987/2022).
- Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος έχει ενταχθεί σε πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών ή έχει οφειλές μη ληξιπρόθεσμες ή σε αναστολή, δύναται πλέον να εκδοθεί αποδεικτικό ενημερότητας περιορισμένης ισχύος, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τον έναν (1) μήνα. Παράλληλα, προβλέπεται συγκεκριμένο ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος κατά τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, τόσο σε περίπτωση ληξιπρόθεσμων οφειλών που έχουν ενταχθεί σε πρόγραμμα ρύθμισης, όσο και στην περίπτωση που ο αιτών έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές που τελούν υπό αναστολή (άρθρο 14 του ν. 5036/2023, με το οποίο τροποποιήθηκε το πρώτο εδάφιο της παραγράφου 4 του άρθρου 12 του ν. 4987/2022).
- Το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εξακολουθεί να μνημονεύεται και να επισυνάπτεται υποχρεωτικά από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το σχετικό συμβόλαιο. Ωστόσο, σε αντίθεση με αυτά που ίσχυαν στο προγενέστερο καθεστώς, ορίζεται ότι σε κάθε εκποιητική δικαιοπραξία για τη μεταβίβαση ακινήτων με επαχθή αιτία ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, πιστοποιεί μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ των πέντε (5) προηγουμένων της μεταβίβασης ετών, και όχι ότι έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο, ούτε ότι έχει ρυθμισθεί ο ΕΝΦΙΑ των υπόλοιπων ακινήτων για τα έτη αυτά (άρθρο 16 του ν. 5036/2023, με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 54Α του ν. 4987/2022).
- Το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ θα καλύπτει τα έξι (6) τελευταία πριν τη μεταβίβαση έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης, σε περίπτωση που έχει ήδη εκδοθεί ο ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους.
- Κατ’ εξαίρεση, η συγκεκριμένη ρύθμιση τέθηκε σε ισχύ από 01/06/2023, επομένως μέχρι τέλος Μαΐου 2023 ίσχυαν τα ήδη τυχόν εκδοθέντα Πιστοποιητικά.
- Στις περιπτώσεις που το τίμημα από τη μεταβίβαση ακινήτου δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας αυτού και υφίστανται βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές στη Φορολογική Διοίκηση και στον e-ΕΦΚΑ που υπερβαίνουν αθροιστικά το ύψος του τιμήματος, κατά τη χορήγηση του αποδεικτικού ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής, οι απαιτήσεις της Φορολογικής Διοίκησης και οι απαιτήσεις του e-ΕΦΚΑ ικανοποιούνται συμμέτρως από το τίμημα. Για τη σύμμετρη ικανοποίηση λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών στη Φορολογική Διοίκηση, το οποίο αναγράφεται επί του αποδεικτικού ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής (άρθρο 23 του ν. 5036/2023, με το οποίο τροποποιήθηκε η περ. γ' της παρ. 1 του άρθρου 25 του ν. 4611/2019).
Σακελλαρίδου Εύα, Δικηγόρος, LL.M. INTERNATIONAL EUROPEAN LEGAL STUDIES, LL.M. TAX